[2026 최신] 평택 고덕 서한 에듀센텀공공지원 민간임대 완전 분석

 

🏠 2026 공공지원 민간임대 분석 · 사는 집, 사는 법

[2026 최신] 평택 고덕 서한 에듀센텀
공공지원 민간임대 완전 분석

📅 모집공고일: 2026.02.27 🏢 510세대 · 6개동 · 전용 84㎡ ✍️ 사는 집, 사는 법

평택 고덕 서한 에듀센텀 조감도 사진

📌 핵심 요약 3줄

1. 청약통장 불필요 + 무주택자 누구나 신청 가능한 문턱 낮은 임대주택
2. 고덕함박초 즉시 배정 + 삼성전자 직주근접 + 10년 거주 안정성, 3040 가족에게 최적
3. 분양전환 우선권 없음 — '내 집 마련 사다리'로 접근하는 전략이 핵심

"집을 사자니 대출이 무섭고, 전세를 구하자니 보증금이 부담스럽다."

3040 세대라면 누구나 한 번쯤 이 고민에 빠져본 적 있으실 겁니다. 특히 어린 자녀를 키우는 부모님이라면, 집값보다 "안전한 통학길"이 더 급할 수 있죠.

오늘 소개할 평택 고덕 서한 에듀센텀은 바로 그 고민에 답하는 단지입니다. 2026년 2월 27일 모집공고가 발표된 따끈따끈한 정보, 공고문 원문을 직접 확인하며 꼼꼼하게 뜯어보겠습니다.

🏢이 단지, 어떤 곳인가요?

위치	경기도 평택시 평택고덕지구 A-47BL
규모	지하 1층 ~ 지상 최고 23층, 6개 동, 510세대
공급 평형	전용 84.99㎡ 단일 평형 (A·B 타입)
입주 예정	2026년 7월 예정 (정확한 일자는 추후 통보)
임대 방식	공공지원 민간임대 (10년 거주 보장)
사업주체	㈜서한하나제4호위탁관리부동산투자회사
시공사	㈜서한

용어 해설
'공공지원 민간임대'란?
민간 건설사(서한)가 짓되, 정부 지원을 받아 임대료 상한이 법으로 규제되는 방식입니다. 내 소유가 되진 않지만, 10년간 계약 갱신 거절 없이 안정적으로 거주할 수 있습니다.

👨‍👩‍👧공급 세대 구성 — 나는 어떤 유형으로?

거주자 우선임대 주목!
평택시에 1년 이상 계속 거주 중이라면 일반임대보다 먼저 청약할 수 있는 우선임대 제도가 있습니다. 청약 창구도 단지 홈페이지(gd-seohaneducentum.com)로 별도이니 반드시 구분하세요.

공급 유형	세대 수	임대료 기준
특별공급 신혼·청년	204세대 거주자 153 + 일반 51	시세의 85% 이하
일반공급	306세대 거주자 152 + 일반 154	시세의 95% 이하

청약 창구 구분 — 거주자 우선임대: 단지 홈페이지 | 일반임대: 청약홈

특별공급 소득 기준 (2026년 적용)

순위	소득 기준	1인 가구	2인 가구	3인 가구	4인 가구
1순위	100% 이하	~381만원	~587만원	~817만원	~880만원
2순위	100~110%	~419만원	~645만원	~899만원	~968만원
3순위	110~120%	~458만원	~704만원	~980만원	~1,056만원

💡

전략 포인트
소득이 120%를 초과한다면 특공을 포기하고, 소득·자산 제한이 없는 일반공급으로 전략을 수정하시면 좋습니다. 일반공급은 추첨제로 진행되므로 경쟁률만 맞으면 누구에게나 기회가 있습니다.

📍입지 분석: "에듀센텀" 이름값 할까?

평택 고덕 서한 에듀센텀 위치도

학군 — 초품아, 진짜 통학 가능한가?

학교급	배정 학교	현황 및 비고
초등학교	고덕함박초등학교	개교완료 ✅ 2025년 3월 개교 · 즉시 배정
중학교	고덕중학군 (민세중·해창중 등)	추첨 배정 ⚠️ 컴퓨터 전산 추첨
고등학교	기존 21개교 + 신설 예정 4교	확인 필요 평택교육청 확인

초등학교는 걱정 마세요.
고덕함박초는 2025년 3월에 이미 개교한 학교입니다. 입주 시점(2026년 7월)에 맞춰 바로 등교가 가능합니다.

⚠️ 중학교는 추첨제입니다.
중학교는 '고덕 중학군' 내에서 컴퓨터 추첨으로 배정됩니다. 원하는 학교를 반드시 보내드릴 수는 없는 구조입니다. 2027년 3월 (가칭)고덕9중, 2029년 고덕1중·고덕6중이 순차 개교 예정이어서 선택지는 점점 늘어납니다.

교통 — 삼성전자 직주근접의 핵심

교통수단	목적지	소요 시간
차량	삼성전자 평택캠퍼스	10분 이내
BRT 순환노선	평택지제역	약 15분 내외
SRT (지제역 출발)	강남(수서역)	20분대

주의
도보로 지제역 이용은 어렵습니다.
BRT 버스를 이용해야 하며, 정류장 위치와 배차 간격을 모델하우스 방문 시 꼭 확인하세요. GTX-A/C 노선 연장은 현재 계획 단계로, 확정 정보처럼 받아들이지 않도록 주의하시면 좋습니다.

⚠️ 단지 외부 환경 리스크 — 공고문 직접 고지 내용

🚂 경부선 철도 — 사업지구 동측 인접. 철도 소음 발생 가능. 동·호수 방향 확인 필수

✈️ 오산비행장 — 사업지구 북측 인접. 항공기 소음이 불규칙하게 발생하며 기준 소음도 초과 가능성 있음

💣 탄약고 2개소 — 지구 내 위치. 이전 시기 미정. 입주 시 탄약고가 보일 수 있으며 이전 전까지 일부 계획도로 이용 제한 가능

🪖 군부대 2개 — 지구 내 위치. 통합이전 협의 중이나 시기 미정

이 내용은 단지의 단점이 아니라 고덕국제신도시 전체가 공유하는 지구 특성입니다. 소음에 민감한 분이라면 철도·비행장과의 거리 및 동·호수 방향을 모델하우스에서 반드시 확인하시면 좋습니다.

💰임대 조건 — 공고문 확정 수치

표준형 임대 조건 (최초 계약 2년 기준)

특별공급 신혼·청년

84A 보증금2억 1,000만 원

84A 월임대료108,000원

84B 보증금2억 1,000만 원

84B 월임대료95,000원

계약금 (10%)2,100만 원

일반공급 소득·자산 제한 없음

84A 보증금2억 2,000만 원

84A 월임대료193,000원

84B 보증금2억 2,000만 원

84B 월임대료179,000원

계약금 (10%)2,200만 원

📊

특별공급 vs 일반공급 차이는?
같은 84A 기준으로 보증금은 1,000만 원, 월 임대료는 85,000원 차이가 납니다. 특공 자격이 된다면 반드시 특공을 우선 검토하세요.

전환보증금 제도 — 전환율 연 5.9% (공고문 확정)

표준형

균형형

84A보증금 2.2억 · 월세 193,000원

84B보증금 2.2억 · 월세 179,000원

선택형 1

보증금 ↑ · 월세 절감형

84A보증금 1.9억 · 월세 340,000원

84B보증금 1.9억 · 월세 326,000원

선택형 2

보증금 ↓ · 초기비용 절감형

84A보증금 1.6억 · 월세 488,000원

84B보증금 1.6억 · 월세 474,000원

💡 어떤 유형이 유리할까요?
전환율 연 5.9%는 현재 시중 예금 금리(3~4%)보다 높은 수준입니다. 보증금 3,000만 원을 추가로 넣으면 월세가 약 147,000원 낮아지는 구조입니다. 여유 자금이 있다면 표준형(보증금 높이고 월세 낮추기)이 실질적으로 유리합니다.

임대 거주의 숨은 재테크 장점

🚫

세금 부담 제로

취득세·재산세·종합부동산세 없음

📈

무주택 자격 유지

10년간 청약 가점 꾸준히 쌓기 가능

💰

시드머니 마련

월 10~20만 원대 월세로 고정지출 최소화

🛡️

HUG 보증 의무 가입

보증수수료 75%는 사업자 부담, 25%만 임차인 부담

❌

임차권 전매·전대 불가

임대인 동의 없이 양도·전대 시 임차권 박탈 및 계약금 위약금 처리

⚠️분양전환 — 공고문이 직접 명시한 내용

공고문 원문
"임대의무기간 종료 후 임차인에게 분양전환 우선권을 부여하지 않습니다."
공고문 내 2개소 이상 반복 명시된 확정 사항

🪜

이 집을 어떻게 바라봐야 할까요?
'주거 사다리'로 접근하세요. 10년간 저렴하게 안정적으로 살면서, 청약 가점을 쌓고 자금을 모아 다음 단계를 준비하는 전략적 스텝입니다. 10년 후 매각·임대 연장 여부도 현재 미확정 상태이므로, 출구 전략을 미리 고민해 두시면 좋습니다.

📐평면 분석 — 어떤 타입이 맞을까?

84A타입 평면도

84B타입 평면도

타입	구조	특징	추천 대상
84A	판상형	맞통풍 우수, 드레스룸·팬트리 수납 풍부	수납·요리 중시 가정
84B	타워형	거실 개방감 우수, 프라이버시 보호	조망·개방감 중시

🚗 주차 정보 (공고문 확인)
총 주차 642대 (공동주택 638대 + 상가 4대) · 세대당 약 1.25대
전기차 충전: 급속 6기, 완속 7기, 과금형 콘센트 20기
지하주차장 유효높이: 2.7m (초과 차량 출입 불가)
⚠️ 자주식·기계식 여부는 공고문에서 명확히 확인되지 않음 → 모델하우스에서 반드시 확인하세요

📅청약 일정 및 신청 방법

반드시 구분하세요
거주자 우선임대는 단지 홈페이지(gd-seohaneducentum.com) — 청약신청금 없음
일반임대는 청약홈(www.applyhome.co.kr) — 청약신청금 10만 원 필요

03.03 (화)

 

거주자 우선임대 청약

특별공급 + 일반공급 / 09:00~17:30 / 단지 홈페이지

03.06 (금)

 

거주자 우선임대 당첨 발표

단지 홈페이지에서 확인

03.07~09

 

거주자 우선임대 서류 제출

견본주택 / 10:00~17:00

03.10 (화)

 

일반임대 청약

특별공급 + 일반공급 / 09:00~17:30 / 청약홈 (10만원 필요)

03.13 (금)

 

일반임대 당첨 발표

청약홈(www.applyhome.co.kr)에서 확인

03.14~17

 

일반임대 서류 제출

견본주택 / 10:00~17:00

03.19~22

 

정당 계약 체결

견본주택 / 10:00~17:00 (특별·일반공급 공통)

⛔ 부적격 주의사항 — 공고문 원문 기준

민간임대에서 가장 많이 발생하는 부적격 사례입니다.
'무주택세대구성원'은 세대원 전체 기준이며, 세대 분리 여부와 무관합니다.

상황	부적격 여부
배우자 명의로 주택 보유	❌ 부적격
세대 분리된 배우자 명의로 주택 보유	❌ 부적격 (세대분리 무관)
부모님과 합가 중, 부모 명의 주택 보유	❌ 부적격
만 60세 이상 직계존속이 주택 보유	❌ 부적격 (민간임대는 예외 없음)
분양권·입주권 보유 (2018.12.11. 이후 취득)	❌ 주택 보유로 간주
세대원 전원 무주택 확인 완료	✅ 신청 가능

신청 전 반드시 정부24(gov.kr)에서 세대원 전원의 주택 보유 현황을 확인하시면 좋습니다.
일반 민영주택 청약과 달리, 이 단지는 만 60세 이상 직계존속 주택 보유도 부적격 처리됩니다.

🌟'사는 집, 사는 법' 최종 인사이트

✅ 강점

• ✓고덕함박초 즉시 등교 가능
• ✓삼성전자 차량 10분 직주근접
• ✓특공 기준 월세 10만 원 이하
• ✓HUG 보증 의무 가입으로 보증금 안전
• ✓10년간 계약 갱신 거절 불가

⚠️ 주의할 점

• !분양전환 우선권 없음
• !철도·비행장 소음 가능성
• !탄약고·군부대 이전 미정
• !중학교 추첨 배정
• △10년 후 매각·임대 여부 미확정

 

✅ 모델하우스 방문 전 체크리스트

• 철도·비행장과 거리가 가까운 동·호수는 어디인지 확인
• 지하주차장이 자주식인지, 기계식인지 확인
• 전환보증금 유형별 실제 금액 확인 (선택형 1·2)
• 84A와 84B 실물 평면 동선 직접 비교
• 탄약고·군부대 위치와 단지 거리 확인
• 거주자 우선임대 해당 여부 (평택시 1년 이상 거주) 확인

📍 견본주택 및 문의

📍 견본주택 경기도 평택시 모곡동 304-1번지

📞 임대 문의 031-662-5800

🌐 공식 홈페이지 gd-seohaneducentum.com

💻 일반임대 청약 www.applyhome.co.kr

지금 당장 집을 사기 어렵더라도,
이런 기회를 '주거 사다리'로 활용하는 것,
그것이 바로 '사는 집, 사는 법'이 추구하는

현실적인 내 집 마련 전략입니다.

희망 고문 없이, 리스크는 알고, 기회는 놓치지 않는 선택.
여러분의 현명한 주거 결정을 언제나 응원합니다.

💙

신혼부부·청년 특별공급 심층 분석은 다음 포스팅에서 다루겠습니다.
궁금한 점은 댓글로 남겨주세요!