[2부] 6만 호 시대, 내 집 마련 전략은? 청약부터 투자까지 총정리 (실전 대응편)

 

[2부] 6만 호 시대, 내 집 마련 전략은? 청약부터 투자까지 총정리 (실전 대응편)

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"1부에서 정책은 이해했는데, 그래서 나는 뭘 해야 하나요?"
— 1부를 읽은 독자의 질문

안녕하세요, '사는 집, 사는 법'입니다.

1부에서는 1·29 대책의 내용과 9.7 대책과의 차이점을 분석했습니다. 용산 1만 호, 과천 1만 호, 예비타당성 조사 면제 등 구체적인 정책 내용을 살펴봤죠.

2부에서는 본격적으로 "우리는 어떻게 대응해야 하는가?"를 다룹니다.

정책 발표를 보고 무작정 기다릴 것인가? 아니면 흔들리지 않는 원칙을 세울 것인가?

지금부터 공공기관 출신 전문가의 시선으로 실전 대응 전략을 알려드리겠습니다.

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📌 1부 핵심 요약 (3줄)

① 구체적 입지: 용산 1만호, 과천 1만호 등 총 6만호

② 실행 속도: 예비타당성 조사 면제로 2027년 착공

③ 도심 중심: 외곽이 아닌 핵심 입지 공급

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🔍 전문가 분석: 꼭 알아야 할 4가지 포인트

1️⃣ 예타 면제, 정말 빨라질까?

✅ 예비타당성 조사란?
공기업이 대규모 사업을 할 때, 경제성·타당성을 사전에 검토하는 절차입니다. 보통 6개월~1년 소요되는데, 이를 건너뛰면 그만큼 시간을 아낄 수 있습니다.

이번에 면제되는 13개 사업지:
서울의료원, 국방연구원, 강서군부지, 불광동연구원, 금천공군부대, 남양주군부대, 광명경찰서, 하남 테니스장, 강남구청, 쌍문동 교육시설, SBA센터, 501정보대, 하남 테니스장

공공기관 출신으로서 말씀드리자면, 예타 면제는 정부가 속도에 올인했다는 신호입니다. 다만 환경영향평가, 주민 동의, 지자체 협의 등 변수는 여전히 남아 있습니다.

현실적 예상: 2027년 착공 → 2~3년 공사 → 2029~2030년 입주 가능

2️⃣ 6만 호, 언제 공급되나?

많은 분들이 "6만 호면 내년에 물량이 쏟아지는 거 아냐?"라고 생각하시는데,
실제로는 2027~2030년에 걸쳐 순차 공급됩니다.

연도별 예상 물량:

• 2027년: 약 5천~1만 호
• 2028년: 약 1.5만~2만 호
• 2029년 이후: 나머지 물량

수도권 연간 주택 수요가 25~30만 호임을 감안하면,
이번 대책만으로 공급 부족이 해소되지는 않습니다.

3️⃣ 과거 사례를 보면?

2018년 9.13 대책을 기억하시나요?
당시에도 "대규모 공급"을 외쳤지만, 실제 공급은 늦어졌고
강남은 2배, 마용성(마포·용산·성동)은 3배 올랐습니다.

공급 대책이 나오면 단기적으로는 관망세가 형성되지만,
공급 지연 + 지속되는 수요 = 결국 가격 상승으로 이어지는 패턴이 반복됐습니다.

교훈: 정책 발표를 보고 무조건 기다리기보다는, 내 기준에 맞는 물건이 나오면 적극적으로 검토하는 게 중요합니다.

4️⃣ 서울시는 왜 우려하나?

서울시는 이번 대책에 대해 "민간 정비사업 활성화가 빠졌다"는 우려를 표명했습니다.

실제로 서울 주택 공급의 90% 이상이 민간 정비사업(재개발·재건축)으로 진행됩니다.
특히 시민들이 선호하는 아파트의 64%가 민간 사업입니다.

이번 대책은 공공 중심이라 속도는 빠를 수 있지만,
물량 자체는 제한적일 수 있다는 뜻입니다.

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💬 그래서, 우리는 어떻게 해야 하나?

정책은 참고, 원칙은 지켜라

공공기관에서 일하며 수많은 정책을 봐왔지만,
정책에 좌우되는 사람과 원칙을 지키는 사람의 결과는 확연히 달랐습니다.

작년 9월 대책 때 "관망하자"고 했던 분들은 지금 후회하고 있고,
자기 기준에 맞는 물건을 샀던 분들은 수억 원의 차익을 얻었습니다.

지금 시장은 '공포'로 움직인다

최근 서울에서 가장 많이 오른 지역을 아시나요?

관악구(0.55%), 성북구(0.42%), 노원구(0.41%)

강남 3구도, 한강변도 아닌 소위 '비선호 지역'이 오르고 있습니다.

이건 '욕망'이 아니라 '공포'의 신호입니다.
"이제라도 집을 사야 하는 거 아냐?"라는 불안감이 시장을 움직이고 있는 겁니다.

내 집 마련 4단계 체크리스트

① 청약 자격부터 챙기세요

☑️ 주택청약종합저축 가입 (최소 2년 이상 권장)
☑️ 무주택 기간 확인
☑️ 신혼부부 특공 자격 (혼인 7년 이내)
☑️ 소득·자산 기준 확인

② 분양가를 주시하세요
용산·과천 같은 핵심 입지는 분양가 상한제 적용 여부가 관건입니다.
2026년 상반기 '주거복지 추진방안'에서 공공분양 비중이 발표됩니다.

③ 교통망 변화를 모니터링하세요
용산은 GTX-A·B·C 모두 지나가고,
과천은 경마공원역 중심으로 광역 교통망이 우수합니다.

④ 내 기준을 만드세요

• 출퇴근 거리
• 학군
• 생활 인프라
• 가격 적정성

이 4가지를 만족하는 물건이 나오면, 정책 눈치 보지 말고 검토하세요.

상급지 vs 하급지, 전략을 달리하세요

한강벨트 (강남·서초·용산·마포 등):
이미 많이 올랐습니다. 전세가 대비 매매가가 높은 수준입니다.
추가 상승 여력보다는 리스크 관리가 중요한 시점입니다.

다만, 이미 하급지에서 마진을 확보한 분이라면 갈아타기를 고려할 수 있습니다.

한강벨트 외 지역 (노원·도봉·강북·관악 등):
작년까지 소외됐던 지역들입니다.
경쟁력 있는 단지(역세권·학군·대단지)라면 아직 기회가 있습니다.

무주택자라면 두렵고 망설여지겠지만,
정부 발표에만 의지하지 말고, 실물 시장을 보세요.

잘 고른 내 집, 10년 뒤 후회하는 사람은 없다

부동산은 타이밍도 중요하지만, 선택도 중요합니다.

조급할 필요는 없습니다. 하지만 넋놓고 있어서도 안 됩니다.

정부는 앞으로도 계속 대책을 발표할 겁니다.
2026년에도, 2027년에도, 2028년에도.

그때마다 흔들릴 건가요?
아니면 흔들리지 않는 원칙을 지금 만들 건가요?

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🏁 마무리: 준비된 자에게 기회는 온다

오늘 발표된 6만 호는 서울·수도권 핵심 입지들입니다.
물론 지자체 협의, 분양가 산정, 청약 일정 등 변수는 많습니다.

하지만 정부가 도심 공급 의지를 명확히 했다는 점은 긍정적입니다.

📌 오늘부터 당장 할 일 3가지

① 청약 자격 점검 (통장·무주택기간·소득)
② 관심 지역 모니터링 (용산·과천·태릉·성남)
③ 2026년 상반기 '주거복지 추진방안' 확인 (청년·신혼부부 공급 비중)

당신의 선택

A. 다음 대책 또 기다리며 "이번엔 진짜?" 고민하기

B. 명확한 기준 세우고 움직이는 투자자 되기

선택은 당신의 몫입니다.

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작년 9월부터 지금까지 4개월.
어떤 사람은 수억 원의 수익을 냈고,
어떤 사람은 수억 원의 상승을 놓쳤습니다.

차이는 운이 아니었습니다.
흔들리지 않는 원칙과 실행력이었습니다.

부동산 초보자분들도 오늘 발표된 내용을 잘 정리해두시고,
내가 관심 있는 지역의 정보를 미리 모아두세요.

정책은 흐름입니다.
이 흐름을 놓치지 않도록, 저도 계속해서 소식을 전해드리겠습니다.

상세한 내용이 궁금하신 분들은 아래 국토교통부 공식 보도자료 PDF를 참고해 주세요!

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📎 첨부파일

260129(석간)(안건)_도심 주택공급 확대 및 신속화 방안(주택공급정책과 등).pdf

2.17MB

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