[1부] 용산 1만 호·과천 AI 밸리 확정! 1·29 대책, 9.7과 뭐가 다른가? (정책 분석편)

 

[1부] 용산 1만 호·과천 AI 밸리 확정! 1·29 대책, 9.7과 뭐가 다른가? (정책 분석편)

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"지금 사면 또 오를까요? 그냥 기다리면 떨어질까요?"
— 청약 준비하다 지친 30대 직장인의 고민

안녕하세요, '사는 집, 사는 법'입니다.
자고 일어나면 또 오른 집값 소식에 한숨만 나오셨죠?
오늘(1월 29일) 국토교통부가 서울과 수도권 도심에 총 6만 호를 공급하겠다는 계획을 발표했습니다.

단순히 "어디에 짓겠다"는 말잔치가 아닙니다.
용산 1만 호, 과천 AI 테크노밸리 1만 호, 그리고 예비타당성 조사 면제라는 강력한 카드까지 꺼내 들었습니다.

"이번엔 진짜일까요?"
"내가 청약할 수 있는 곳은 어딘가요?"
"투기 세력이 먼저 사 가는 건 아닐까요?"

오늘 발표 내용을 제대로 이해하면, 여러분의 내 집 마련 전략도 달라질 수 있습니다.
1부에서는 정책을 상세히 분석하고, 2부에서는 실전 대응 전략을 알려드리겠습니다.
지금부터 공공기관 출신 전문가의 시선으로 하나씩 짚어드리겠습니다.

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📌 1·29 대책 핵심 3줄 요약

• ① 역대급 입지: 용산국제업무지구(1만 호), 과천 경마장(1만 호) 등 서울 3.2만 호 포함 총 6만 호를 도심 핵심지에 공급합니다.
• ② 속도가 생명: 예비타당성 조사 면제 등 '패스트트랙'을 도입해 착공 시기를 2027년으로 앞당깁니다.
• ③ 직주근접 복합개발: 단순 주거 단지가 아닌 일자리(AI·보안)와 문화가 결합된 직주근접형 도심 주거지를 조성합니다.

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💭 잠깐, 작년 9월에도 이런 얘기 들었는데요?

숫자보다 중요한 건 '실행력'입니다

2025년 9월 7일, 정부는 "향후 5년간 수도권 135만 호 공급"이라는 거대한 계획을 발표했습니다.
당시 반응은 어땠나요? "또 말만 하는 거 아냐?"라는 회의론이 지배적이었습니다.

그로부터 불과 4개월 뒤인 오늘, 정부가 다시 발표를 했습니다.
"135만 호 → 6만 호로 줄어든 거 아닌가요?"라고 물으실 수 있습니다.

하지만 여기서 중요한 건 '숫자의 크기'가 아니라 '실현 가능성'입니다.

지난 4개월간 무엇이 달라졌나?

비교 항목	지난 9월 발표	이번 1월 발표
총 물량	135만 호 (5년)	6만 호 (단기)
구체성	"검토 중", "추진 예정"	구체적 지역·일정 명시
서울 입지	포괄적 언급	용산, 태릉, 은평 등 확정
시행 시기	~2030년	2027년부터 순차 착공
규제 완화	방향성 제시	용적률 30% 상향 등 수치화

보시는 것처럼, 이번 발표는 '계획'이 아니라 '실행안'에 가깝습니다.

공공기관 출신이 보는 이번 대책의 차별점

제가 공공기관에서 근무하며 수많은 정책을 봐왔지만, 이번 발표에는 몇 가지 주목할 점이 있습니다.

첫째, 예비타당성 조사 면제는 정말 강력한 수단입니다.
공기업이 큰 사업을 추진할 때 예타는 보통 6개월~1년 이상 걸립니다.
이걸 건너뛴다는 건, "정부가 속도전에 돌입했다"는 신호입니다.

둘째, 구체적인 부지와 호수가 나왔습니다.
용산 1만 호, 과천 1만 호, 태릉 6,800호... 이런 식으로요.
과거처럼 "어딘가에 많이 짓겠습니다"가 아니라, "여기에 이만큼 짓습니다"라고 선을 그었습니다.

셋째, 서울 도심 중심입니다.
외곽이 아니라 용산, 태릉, 동대문, 은평 등 실수요자들이 진짜 원하는 곳에 공급합니다.

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📍 본론: 어디에, 얼마나 들어오나? (핵심 입지 분석)

이번 대책의 가장 큰 특징은 "집 필요한 사람들이 살고 싶어하는 곳"에 짓는다는 겁니다.

판교 신도시 2개 규모(총 487만㎡), 여의도 면적의 1.7배.
서울 물량만 3.2만 호로, 과거 보금자리주택 서울 공급량의 84% 수준입니다.

🏘️ 1) 용산 일원: 13,501호 (서울의 심장)

핵심 사업지:

• 용산국제업무지구: 1만 호 (용적률 상향으로 4천 호 증가)

• 캠프킴: 2,500호 (녹지 기준 합리화로 1,100호 증가)

• 501 정보대 외: 약 1천 호

용산은 서울의 중심입니다.
용산역을 통해 KTX·GTX가 모두 연결되고, 남영역·삼각지역 등 지하철 접근성도 뛰어납니다.

다만 용적률을 높여 4천 호를 추가 확보한 만큼, 학교 수용 문제가 관건입니다.
교육청과 협의 중이라고 하니, 이 부분은 추후 발표를 지켜봐야 합니다.

💡 실전 포인트: 용산은 분양가가 관건입니다. 분양가 상한제가 적용되지 않으면 시세와 비슷할 수 있으니, 2026년 상반기 발표될 '주거복지 추진방안'에서 공공분양 비중을 꼭 확인하세요.

🏙️ 2) 과천 일원: 9,800호 (미래 산업 거점)

사업 개요:

• 위치: 과천시 주암동 (경마공원역 인근)

• 면적: 143만㎡ (여의도의 절반)

• 컨셉: 과천 AI 테크노밸리 + 주거단지

경마장과 방첩사령부를 이전한 뒤, 부지를 통합 개발합니다.
단순한 아파트 단지가 아니라, 양재 AI특구와 연결되는 첨단산업 벨트를 만드는 게 핵심입니다.

과천 지식정보타운보다 자족용지 비율이 높고(17.8% 이상), 경부고속도로 접근성도 우수합니다.

⚠️ 주의사항: 경마장 이전 일정이 아직 미확정입니다. 착공 목표는 2030년이지만, 이전 협의가 늦어지면 일정이 밀릴 수 있습니다.

🌳 3) 태릉CC: 6,800호 (세계유산과 공존)

사업 개요:

• 위치: 노원구 공릉동

• 면적: 87.5만㎡

• 특징: 중저층 + 청년 맞춤형

오랫동안 세계문화유산 보호 문제로 표류했던 사업입니다.
이번에 국가유산청과 협조하여 세계유산영향평가를 빠르게 마무리하겠다고 밝혔습니다.

중저층 위주로 계획되어 있어, 고층 아파트를 선호하는 분들에게는 호불호가 갈릴 수 있습니다.
하지만 청년·신혼부부를 위한 오피스텔과 소형 주택이 중심이 될 것으로 보입니다.

🏢 4) 성남·동대문·은평: 약 9,100호

성남 금토2·여수2 (6,300호):
판교테크노밸리 인근으로, 직장인들의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.
청계산 녹지와 연계된 친환경 단지 조성이 특징입니다.

동대문 국방연구원 일원 (1,500호):
회기역·고려대역 인근으로, 대학가 접근성이 뛰어납니다.
홍릉 강소 연구개발특구와 연계되어 스타트업·연구직 종사자들에게 매력적일 것입니다.

은평 불광동 연구기관 (1,300호):
GTX-A 연신내역 근처로, 교통 호재가 있습니다.
4개 연구기관을 이전한 뒤 청년·신혼부부 특화 단지로 개발됩니다.

🚉 5) 기타 역세권 부지: 약 1.1만 호

사업지	호수	착공 목표	특징
강서 군부지	918호	2027년	김포공항·마곡 접근성
독산 공군부대	2,900호	2030년	G밸리 연계 직주근접
남양주 군부대	4,180호	2029년	왕숙신도시 연계
고양 국방대학교	2,570호	2029년	상암DMC 인근

특히 독산 공군부대는 공간혁신구역을 적용해 압축·고밀개발을 추진합니다.
군부대를 그대로 두고 위로 쌓아 올리는 방식으로, 이전 없이 빠르게 진행할 수 있습니다.

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🏢 노후청사 복합개발 (1만 호, 34개소)

우리 동네 우체국, 세무서가 아파트로 변신합니다.

서울 20곳 5,700호 | 경기 12곳 4,100호 | 인천 2곳 100호

주목할 만한 사업지 4곳

① 서울의료원 남측 (강남구, 518호)
2·9호선 삼성역·봉은사역 인근. 스마트워크센터와 결합된 청년 특화 주택.

② 성수동 기마대 부지 (성동구, 260호)
젊은층이 선호하는 성수동 문화·상권을 누릴 수 있는 입지.

③ 쌍문동 교육시설 (도봉구, 1,171호)
공공주택 623호 + 기숙사 548호 복합단지. 우이신설선 역세권.

④ 수원우편집중국 (수원, 936호)
어린이집·도서관·놀이터 등 신혼부부 특화 인프라 조성.

💡 Tip: 전체 34개소 리스트는 국토부 PDF 15페이지를 참고하세요. 노후청사 복합개발 특별법이 발의되어 사업 속도가 빨라질 전망입니다.

1.29 부동산대책 총 주택공급계획 위치

 

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🎬 2부 예고: 실전 대응 전략편

✅ 예타 면제, 정말 빨라질까? 공공기관 출신이 말하는 실제 사업 속도

✅ 6만 호, 언제 공급되나? 연도별 예상 물량과 실제 입주 시기

✅ 과거 사례로 본 교훈 2018년 9.13 대책 이후 실제로 어떻게 되었나

✅ 내 집 마련 4단계 체크리스트 청약 자격부터 투자 전략까지

✅ 상급지 vs 하급지 전략 지금 시장은 '공포'로 움직인다

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참고자료 :

260129(석간)(안건)_도심 주택공급 확대 및 신속화 방안(주택공급정책과 등).pdf

2.17MB

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2부도 곧 찾아뵙겠습니다! 🏡