[줍줍] (2/4) 덕소강변스타힐스 무순위 청약 총정리: 2억대 한강권 아파트의 반전 (자격/일정)

덕소강변스타힐스 무순위 청약 분양일정 & 예상수익

 

 

[2026 줍줍 분석] 3억 이하 한강권 아파트?
덕소강변스타힐스 무순위 청약, 당첨 확률과 리스크 총정리

"서울 집값은 천정부지로 솟는데, 내 월급으로 살 수 있는 집이 있을까요?"

"무순위 청약(줍줍), 정말 당첨되면 돈이 되는 걸까요?"

안녕하세요, '사는 집(Live), 사는 법(Buy)'입니다.

요즘 부동산 카페마다 '줍줍'이라는 단어가 뜨겁습니다. 무순위 청약으로 나온 알짜 물량을 '줍는다'는 뜻인데요, 청약통장 없이도 도전할 수 있다는 점에서 청약 초보자들에게 특히 인기입니다.

하지만 막상 공고문을 펼쳐보면 전문 용어의 향연에 머리가 아프죠. 오늘은 남양주 '덕소강변스타힐스' 무순위 사후청약을 통해 '줍줍'의 기회를 현실적으로 분석해 드리겠습니다.

공공기관 출신 전문가의 시선으로 당첨 확률부터 리스크까지 솔직하게 풀어드립니다.

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📌 5분 핵심 요약

1

파격 가격:
2021년 분양가 동결, 2억 9,640만 원의 한강 생활권 신축

2

입지 강점:
경의중앙선 도심역 도보 5분 + 즉시 입주 가능한 준공 단지

3

청약 조건:
성인 무주택자라면 누구나 가능 (청약통장 불필요)

4

핵심 리스크:
단 1세대 경쟁률 + 분양권 취득 시 주택 소유로 간주

5

부담 없는 도전:
비규제지역으로 재당첨 제한 없음, 포기해도 불이익 없음

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1. "사는(Live) 집"으로서의 가치: 입지와 실거주 분석

🚇 초역세권의 진짜 의미

덕소강변스타힐스가 주목받는 첫 번째 이유는 '도심역 초역세권'입니다.

경의중앙선 도심역까지 도보 5분 거리로, 서울 청량리역까지 30분 내외면 도착합니다. 출퇴근 시간이 곧 삶의 질인 직장인들에게 이런 입지는 연봉 협상보다 중요할 수 있습니다.

💡 초역세권 체크포인트:

• 실제 도보 거리 5분 = 약 400m 이내 (지도상 거리가 아닌 실제 동선 확인 필수)
• 경의중앙선 배차 간격: 출퇴근 시간대 5~10분
• 청량리/상봉 환승역 접근성: 1·4·5·7호선 연결

🌳 한강 생활권의 프리미엄

'강변'이라는 이름에는 실제 프리미엄이 있습니다. 단지 인근 한강 산책로와 쾌적한 주거 환경은 미세먼지가 심한 요즘, 삶의 질을 좌우하는 핵심 요소입니다.

특히 전용 47㎡는 1~2인 가구에게 최적화된 평형입니다. 일반적으로 거실1, 방2 구조로 구성되어 신혼부부에게는 서재나 드레스룸으로 활용 가능한 여유 공간이 있습니다.

'좁은 아파트'가 아니라 '효율적인 미니멀 라이프 공간'입니다. 신혼부부나 사회초년생이 서울 접근성을 유지하면서도 쾌적한 환경에서 살 수 있다는 점이 큰 매력입니다.

✅ 즉시 입주의 안정성

이번 무순위 청약은 '사후 접수'입니다. 이미 2024년 6월 준공이 완료되어 실물을 눈으로 확인할 수 있다는 뜻입니다.

분양권 투자의 가장 큰 리스크는 '완공 후 기대와 다른 단지'인데, 이 부분이 완전히 해소됩니다. 계약 후 2026년 3월 12일까지만 잔금을 치르면 바로 입주 가능합니다.

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2. "사는(Buy) 법"의 전략: 분양가와 수익성 분석

💰 가격의 진실

공급 금액: 296,400,000원 (전용 47㎡, 107동 705호, 7층)

이 가격이 얼마나 파격적인지 비교해 보겠습니다.

구분	덕소강변스타힐스	최근 경기 신축 평균
분양가 (전용 47㎡ 기준)	2억 9,640만 원	4억 5,000만 원
㎡당 단가	621만 원	943만 원
발코니 확장 포함	3억 110만 원	4억 8,000만 원

왜 이렇게 싼가요?

2021년 최초 분양 당시 가격이 그대로 동결되었기 때문입니다. 최근 3년간 건축비와 금융비용이 급등했지만, 이미 조합 청산이 끝난 재개발 단지라 추가 분담금 부담이 없습니다.

📊 수익성 시뮬레이션

⚠️ 현실적인 수익률 계산:

• 투자금: 계약금 2,964만 원 + 잔금 2억 6,676만 원 = 총 2억 9,640만 원
• 주변 시세: 유사 평형 매매가 3억 5,000만 원 ~ 3억 8,000만 원
• 예상 차익: 5,000만 원 ~ 8,000만 원 (취득세·등기비용 제외)
• 실현 가능 시점: 즉시 입주 가능, 전매 제한 없음 (2024년 5월 이미 해제)

💳 취득세 절감 혜택

💡 생애최초 주택구입자 혜택:

3억 이하 주택으로 생애최초 주택구입자라면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
• 감면 한도: 최대 200만 원
• 대상: 소득 요건 충족 시 (부부합산 연 7천만 원 이하)
• 효과: 초기 자금 부담 완화

🏦 대출 전략

⚠️ 잔금 조달 계획 (중요):

사업주체는 별도의 대출 알선을 하지 않습니다. 직접 준비해야 합니다.

잔금 마련 방법:
1. 주택담보대출: LTV 최대 70% 가능 → 약 2억 원 (금융기관별 상이)
2. 디딤돌 대출: 3억 이하, 전용 85㎡ 이하로 요건 충족 시 저금리 대출 가능
3. 전세자금대출 활용: 임차인 구해 전세 후 대출 상환 전략
※ 주의: 선납 할인 없음 (조기 납부 시에도 이자 차감 없음)

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3. 체크리스트: 신청 자격 및 리스크 관리

✔️ 누가 신청할 수 있나요?

✅ 청약 자격 (필수 조건):

1. 무주택 세대구성원 (본인·배우자·직계존비속 모두 무주택)
2. 국내 거주 (해외 체류 90일 초과 시 청약 불가)
3. 만 19세 이상 성인 (세대주 여부 무관)
4. 청약통장 가입 불필요 (무순위는 청약통장 무관)

주의! 이런 분들은 청약 불가합니다:

• 덕소강변스타힐스에 이미 당첨되어 계약한 분
• 부적격 당첨자로 제한 기간 중인 분
• 공급질서교란자로 제한 기간 중인 분
• 해외 장기 체류자 (90일 초과 연속 출국)

🚨 반드시 체크할 리스크 3가지

① 분양권 취득 = 주택 소유 간주

이 물량에 당첨되면 향후 청약 시 주택 소유자로 간주됩니다. 특별공급이나 생애최초 특례를 노리고 있다면 신중한 판단이 필요합니다.

🔴 주택공급에 관한 규칙 제53조 적용:

• 분양권 취득 = 주택 소유로 간주
• 향후 1순위 청약 시 주택 수 산정에 포함
• 생애최초·신혼부부 특별공급 자격 상실 가능

② 재당첨 제한은 없지만...

✅ 좋은 소식: 비규제지역의 장점

남양주 와부읍은 비규제지역입니다. 무순위 사후접수는 통상적으로 재당첨 제한이 적용되지 않습니다.

즉, 당첨되어도 향후 다른 청약에 지장이 없고, 당첨 후 포기해도 불이익이 없습니다.

이것이 바로 '부담 없는 도전'이 가능한 이유입니다!

③ 경쟁률 불확실성

단 1세대만 나온 물량이라 경쟁률을 예측하기 어렵습니다. 과거 유사 사례를 보면 수백 대 일의 경쟁률도 흔합니다.

당첨 확률을 높이려면:

• 청약홈 앱 미리 설치 및 공동인증서 준비
• 청약 접수 첫날 오전 9시 정각 접속
• 예비입주자 500% 선정되므로 예비 번호도 기회

④ 자금 조달 계획

계약금 10% = 2,964만 원은 계약 즉시 납부해야 하고, 잔금 90% = 2억 6,676만 원은 2026년 3월 9일까지 완납해야 합니다.

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4. 청약 일정 및 서류 준비

📅 주요 일정표

구분	일시	비고
무순위 접수	2026.02.04.(수) 09:00~17:30	청약홈 PC·모바일
당첨자 발표	2026.02.09.(월) 08:00	청약홈 조회
서류 접수	2026.02.11.(수) 10:00~16:00	조합사무실 방문
계약 체결	2026.02.13.(금) 13:00~16:00	계약금 즉시 납부

📄 필수 서류 (당첨 시 준비)

서류명	발급 기준	유의사항
주민등록표등본	본인	세대원 전체 포함, 주소변동 이력 포함
주민등록표초본	본인	과거 주소 전체 이력 포함
가족관계증명서	본인	상세 발급 (주민번호 뒷자리 포함)
출입국사실증명원	본인	생년월일 ~ 공고일, 출입국 기록 Y
인감증명서	본인	계약 체결용 (본인서명확인서 가능)

※ 배우자 분리 세대는 배우자 주민등록표등본도 추가 제출해야 합니다.

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5. 전문가 총평: 이 물량, 도전할 만한가?

✅ 추천 대상

1. 1~2인 가구 실거주 목적: 서울 출퇴근이 필요하고 쾌적한 환경을 원하는 분
2. 청약 초보자: 청약통장 없이도 도전 가능, 실패해도 불이익 없음
3. 단기 시세차익 노림: 전매 제한 없어 즉시 매도 가능

⚠️ 신중 검토 필요 대상

1. 생애최초·신혼부부 특공 대기자: 당첨 시 특별공급 자격 상실 가능
2. 잔금 조달 불확실한 분: 대출 알선 없음, 자금 계획 필수
3. 대가족: 전용 47㎡는 3인 이상 가구에게 협소

💬 공공기관 출신 전문가의 한 줄 평

"불확실한 시장에서는 '확실한 저평가 물량'에 집중해야 합니다. 덕소강변스타힐스는 계약금 3,000만 원으로 도전할 수 있는 합리적인 기회입니다.

특히 비규제지역으로 재당첨 제한이 없어 부담 없이 도전할 수 있고, 포기해도 불이익이 없다는 점이 가장 큰 메리트입니다.

단, 잔금 조달 계획만큼은 반드시 구체적으로 세우고 청약하세요."

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📞 문의 및 추가 정보

분양 문의: 031-576-0052
조합사무실 주소: 경기도 남양주시 와부읍 덕소로 213, 상가 310호
청약홈: www.applyhome.co.kr

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📄 입주자모집공고문 원본

⬇️ 아래에서 덕소 강변 스타힐스 무순위(사후) 입주자모집공고문 원본을 확인하실 수 있습니다.
청약 전 반드시 공고문 전문을 확인하시기 바랍니다.

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2026910023 덕소 강변 스타힐스 무순위 입주자모집공고문.pdf

231.7 kB

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🏠 당신의 '사는 집, 사는 법'을 응원합니다.

더 궁금하신 점이나 자금 계획 상담이 필요하시면 댓글로 남겨주세요. 청약 준비부터 계약 체결까지, 실전 경험을 바탕으로 성심껏 답변 드리겠습니다.

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