부동산 기초 용어, 신혼부부가 꼭 알아야 할 필수 지식 5가지

📑 "대화가 통해야 내 집을 삽니다"

 집을 알아보러 처음 부동산 문을 열었을 때의 어색함, 기억하시나요? 중개인이 "LTV가 어떻고, 전용면적이 잘 빠졌다"고 말씀하시는데, 분명 한국말임에도 머릿속은 하얗게 변하곤 합니다.

 하지만 '사는 법(Buy)'의 기초는 단어의 뜻을 명확히 아는 것에서 시작합니다. 용어를 모르면 전문가의 조언도, 정부의 파격적인 정책 대출도 그저 '남의 나라 이야기'가 되기 때문입니다.

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🚩 본문 요약 (핵심 정리)

• 면적 완벽 정리: 전용·공급·계약면적, 이제 헷갈리지 마세요! (국토교통부 공식 자료 기반)
• 대출 규제 3인방: 내 집 마련의 현실적인 관문, LTV·DTI·DSR 2026년 최신 버전 요약.
• 쾌적함 vs 가치: 아빠가 건폐율과 용적률을 반드시 확인해야 하는 이유.
• 보증금 수호신: 확정일자부터 전세보증보험까지, 내 소중한 자산을 지키는 안전장치.
• 임장 3단계 노하우: 분위기·단지·매물 임장, '유모차의 시선'으로 동네를 바라보는 법.

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🏠 우리가 꼭 알아야 할 부동산 필수 용어 상세 풀이

① 전용면적 vs 공급면적 (실제 우리 가족이 쓰는 공간은?)

아파트 평수를 말할 때 가장 헷갈리는 부분입니다. 청약 시 기준이 되는 84㎡, 108㎡ 같은 숫자가 바로 전용면적이고, 전용면적에 더해 복도나 계단 등의 "주거 공용면적"을 합친 것을 공급면적이라고 하며, 흔히 말하는 평수는 "공급면적" 기준으로 말합니다.

아파트 면적 구분 요령(공급면적, 계약면적, 주거공용면적, 전용면적, 기타공용면적, 서비스 면적 설명)

1. 전용면적 (우리 집 현관문 안쪽 공간)

• 정의: 현관문을 열고 들어왔을 때 우리 가족이 오롯이 사용하는 내부 공간입니다.
• 포함 범위: 방, 거실, 주방, 화장실 등이 여기에 해당합니다.
• 중요성: 아파트 청약 시 기준이 되는 면적(예: 84㎡)이자, 실제로 세금이 부과되는 기준 면적입니다.

2. 주거공용면적 (이웃과 함께 쓰는 통로)

• 정의: 아파트 건물 내에서 다른 세대와 공동으로 사용하는 공간 중 주거와 직접적으로 밀접한 곳입니다.
• 포함 범위: 계단, 복도, 엘리베이터, 공동 현관 등이 포함됩니다.
• 공급면적 계산: 전용면적 + 주거공용면적을 합쳐서 우리가 흔히 말하는 '분양 평수(공급면적)'가 결정됩니다.

3. 기타공용면적 (단지 내 편의 시설)

• 정의: 건물 밖 아파트 단지 내에서 입주민들이 공동으로 사용하는 부대 시설의 면적입니다.
• 포함 범위: 관리사무소, 지하주차장, 노인정, 경비실, 커뮤니티 센터(피트니스, 도서관) 등이 여기에 해당합니다.
• 특징: 주거공용면적과는 달리 주거 건물 외부의 시설들을 의미합니다.

4. 계약면적 (내가 최종적으로 지불하는 총 면적)

• 정의: 아파트 분양 계약 시 실제로 내가 돈을 지불하는 전체 면적의 합계입니다.
• 계산 공식: 공급면적(전용+주거공용) + 기타공용면적 + 지하주차장 면적
• 실전 팁: 분양가는 이 계약면적을 기준으로 산정되는 경우가 많으므로, 내가 실제로 쓰는 전용면적 대비 계약면적이 얼마나 넓은지(전용률)를 살피는 것이 합리적인 소비의 핵심입니다.

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"복잡해 보이지만 딱 하나만 기억하세요. '전용면적'은 우리 가족의 실질적인 삶의 질을 결정하고, '계약면적'은 내 주머니에서 나가는 분양가를 결정합니다. 같은 33평(공급면적)이라도 전용면적이 얼마나 넓게 빠졌는지, 서비스 면적(발코니) 확장이 얼마나 가능한지를 꼼꼼히 따져보는 것이 고수의 선택입니다."

 

② 대출규제 3인방, LTV · DTI · DSR이 무엇인가?

 내 집 마련의 핵심인 주택담보 대출의 한도를 정하는 세 가지 지표는 아래 표와 같습니다. 이 중 가장 강력한 규제는 DSR입니다. 나의 소득 대비 무리한 영끌을 막아주는 강력한 기준이고 정부에서도 가계대출통제를 위해서 DSR비율을 축소하고 있습니다. 

 

대출규제 3인방, LTV, DTI, DSR 비교표

 

1. LTV: 생애최초라면 규제지역도 80%까지 가능! 현재 서울 전역과 경기 주요 지역이 규제지역으로 묶이면서 일반 무주택자의 LTV는 40%로 낮아졌습니다. 하지만 절망하실 필요는 없습니다. 생애최초 주택 구매자라면 규제지역 여부와 상관없이 **LTV 80%(한도 6억 원)**까지 우대를 받을 수 있기 때문입니다. 신혼부부가 내 집 마련의 꿈을 포기하지 않아도 될 가장 큰 기회입니다. 실제로 최근 강력한 규제 후에 1주택자들은 집을 구매하기 어려우나 생애 최초로 내집마련을 꿈꾸는 실수요자는 매매가 많이 이루어지고 있는 것으로 파악됩니다.

 

2. DTI: 서울 전역 엄격 관리, 비규제지역과의 격차 2026년 들어 서울 25개 구 전체가 규제지역으로 재지정됨에 따라, 서울 어디든 집을 사려면 **DTI 40%**의 엄격한 기준을 맞춰야 합니다. 반면, 인천이나 일부 경기도와 같은 비규제지역은 여전히 60%로 비교적 여유가 있습니다. 하지만 이 수치보다 더 중요한 것은 다음에 설명할 '진짜 끝판왕' DSR입니다.

 

3. DSR: 영끌을 막는 '진짜' 끝판왕 (40%의 법칙) 가장 주의 깊게 보셔야 할 대출의 최종 관문입니다. 현재 1금융권 은행 대출은 지역에 상관없이 "DSR 40%"를 넘길 수 없습니다. 만약 우리 부부 합산 연봉이 5,000만 원이라면, 1년에 갚아야 할 모든 대출(주담대 원리금 + 자동차 할부 + 신용대출 등)의 합이 2,000만 원을 초과할 경우 추가 대출이 불가능합니다. 결국 내 연봉이 대출 한도의 '천장'을 결정하는 셈입니다.

③ 건폐율 vs 용적률 (새 아파트의 쾌적함을 결정하는 수치)

🏗️ 1. 건폐율 (수평적 밀도)

• 정의: 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다.
  • 예: 100㎡ 땅에 바닥 면적이 60㎡인 건물을 지었다면 건폐율은 **60%**입니다.
• 왜 알아야 할까? (쾌적성): 건폐율이 낮을수록 동 사이의 간격이 넓어집니다. 이는 일조권과 통풍 확보에 유리하며, 남은 공간에 조경 시설, 산책로, 놀이터 등이 풍성하게 들어설 수 있음을 의미합니다.
• 활용: 아이를 키우는 아빠 입장에서는 건폐율이 15~20% 이하인 단지를 찾는 것이 좋습니다. 동 간 거리가 넓어 사생활 보호가 잘 되고 단지 내 공원이 넓기 때문입니다.

🏢 2. 용적률 (수직적 밀도)

• 정의: 대지면적에 대한 **건물 전체 층 바닥면적의 합(연면적)**의 비율입니다.
  • 예: 100㎡ 땅에 50㎡짜리 층을 3개 쌓았다면(지상층 합계 150㎡), 용적률은 **150%**가 됩니다. (단, 지하층과 주차장 면적 등은 제외됩니다.)
• 왜 알아야 할까? (투자 가치): 용적률이 높을수록 건물이 고층으로 빽빽하게 들어섰다는 뜻입니다. 이는 주거 인구 밀도가 높음을 의미합니다.
• 활용: 재건축 수익성을 따질 때 필수입니다. 현재 용적률이 낮을수록 나중에 새 아파트를 더 높고 많이 지을 수 있는 '여유 공간'이 많다는 뜻이므로, 투자 가치가 높다고 평가받습니다.

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💡 요약 및 실전 활용법

구분	건폐율	용적률
핵심 키워드	쾌적함 (넓이)	수익성 (높이)
비율이 낮으면?	동간 거리 넓음, 조경 풍부, 사생활 보호 우수	인구 밀도 낮음, 향후 재건축 사업성 유리
비율이 높으면?	동간 거리 좁음, 단지 내 여유 공간 부족	고밀도 개발, 건물 고층화

 

🏠 내 집 마련 시 체크리스트

1. 실거주 목적: 퇴근 후 아이와 산책하고 쾌적한 환경을 원한다면 낮은 건폐율을 먼저 확인하세요.
2. 투자 및 재건축 목적: 나중에 집값이 오를 잠재력을 본다면 해당 단지의 현재 용적률이 법정 한도보다 얼마나 낮은지 확인해야 합니다.

• "내 땅 위에 건물을 얼마나 높게 쌓았나?"
• "내 땅 위에 건물을 얼마나 넓게 지었나?"

④  확정일자 vs 전세권 설정 (내 보증금을 지키는 안전장치)

신혼부부가 가장 중요하게 챙겨야 할 전세 보증금 보호 장치 두 가지를 표와 상세 설명으로 더 자세히 비교해 드립니다.

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🛡️ 보증금 보호를 위한 2대 안전장치 비교

구분	확정일자 (+전입신고)	전세권 설정 등기
핵심 개념	계약서에 날짜 도장을 받아 채권상의 순위를 확보함	등기부등본에 내 권리를 직접 올려 물권으로 만듦
집주인 동의	불필요 (계약서만 있으면 가능)	필수 (집주인 인감 등 서류 필요)
발생 비용	약 600원 (매우 저렴함)	보증금의 약 0.2% + 법무사 비용 등 (수십만 원대)
효력 발생	신고 다음 날 0시부터 발생	등기 신청 즉시 발생
보증금 회수	경매 시 토지+건물 낙찰가에서 배당	경매 시 건물 낙찰가 기준 배당 (단독주택 주의)
강제 집행	반환 소송 승소 후 경매 신청 가능	소송 없이 바로 임의경매 신청 가능

 

 

1. 확정일자와 전입신고(가장 일반적인 방법)

• 세입자의 강력한 방패: 전입신고를 하면 집주인이 바뀌어도 이사 가지 않을 권리(대항력)가 생기고, 확정일자까지 받으면 내 순위에 따라 돈을 먼저 돌려받을 권리(우선변제권)가 생깁니다.
• 주의할 점: 효력이 신고 '다음 날'부터 생기기 때문에, 이사 당일 집주인이 대출을 받는 틈새를 주의해야 합니다.

2. 전세권 설정 (특수한 상황에서 선택)

• 이사를 가야 할 때: 전입신고와 확정일자는 집을 비우거나 주소를 옮기면 효력이 사라지지만, 전세권은 등기부에 남아있어 주소를 옮겨도 권리가 유지됩니다.
• 경매 절차의 간소함: 집주인이 돈을 안 줄 때, 별도의 소송 절차 없이 바로 해당 집을 경매에 넘길 수 있어 압박 수단으로 강력합니다.

3. 신혼부부에게 권장하는 실전 팁

• 일반적인 아파트라면 전입신고 + 확정일자만으로도 충분한 보호를 받습니다.
• 다만, 주소를 옮길 수 없는 사정이 있거나 상가주택 등에 입주한다면 전세권 설정이나 전세보증보험 가입을 함께 고려하는 것이 안전합니다.

🛡️ 전세보증보험: HUG vs SGI 비교

신혼부부가 전세 계약을 할 때 '확정일자'만큼이나 든든한 최후의 보증 수단이 바로 **전세보증금반환보증(전세보증보험)**입니다. 대표적인 두 기관인 **HUG(주택도시보증공사)**와 **SGI(서울보증보험)**의 차이점과 가입 조건을 정리해 드릴게요.

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가장 큰 차이는 **'보증 한도'**와 **'가입 시기'**입니다.

구분	HUG (주택도시보증공사)	SGI (서울보증보험)
특징	가장 대중적이며 보증료가 저렴함	보증 한도가 높고 가입 조건이 유연함
보증 한도	수도권 7억 원, 그 외 5억 원 이하	아파트 제한 없음, 일반주택 10억 원 이내
보증료율	약 0.115% ~ 0.154% (조건별 할인)	약 0.183% ~ 0.218% (HUG보다 높음)
가입 시기	계약 기간의 1/2 경과 전까지	계약 기간의 10개월 경과 전까지
주택 가격 산정	공시가격의 126% 기준 (최근 강화됨)	KB시세 또는 감정평가금액 활용

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📑 주요 가입 조건 (공통 사항)

1. 전입신고 및 확정일자: 계약 후 반드시 전입신고와 확정일자를 갖춰 대항력을 확보해야 합니다.
2. 임대차 계약 기간: 보통 1년 이상의 계약이어야 가능합니다.
3. 공인중개사 날인: 개인 간 거래가 아닌, 공인중개사를 통해 체결한 계약서여야 합니다.
4. 선순위 채권 확인: 집값 대비 대출(근저당)과 보증금의 합이 일정 비율(보통 90~100%)을 넘지 않아야 합니다.
   • 주의: 최근 '역전세' 위험으로 HUG의 경우 부채비율 90% 이하만 가입 가능한 경우가 많습니다.
5. 무주택/1주택 여부: 신청인과 배우자(신혼부부 합산)가 2주택 이상이면 가입이 제한될 수 있습니다.

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💡 신혼부부를 위한 실전 활용 팁

• 비용 아끼기: 신혼부부는 HUG 가입 시 보증료 할인(최대 50~60%) 혜택이 큽니다. 연소득 6,000만 원 이하 등의 조건을 확인해 보세요.
• 고가 전세라면: 만약 검단신도시 등에서 보증금이 7억 원을 넘는 신축 아파트에 입주하신다면 한도가 높은 SGI를 고려해야 합니다.
• 가장 중요한 타이밍: 보증보험은 '가입해야지' 생각만 하다가 시기를 놓치는 경우가 많습니다. 잔금 치르는 날 바로 신청하는 것이 가장 안전합니다.

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"확정일자가 법적인 '순위'를 지켜준다면, 보증보험은 내 '현금'을 직접 돌려받는 가장 확실한 보험입니다. 커피 몇 잔 값 아껴서 소중한 보증금을 지키는 것이 진정한 재테크의 시작 아닐까요?"

 

⑤ 임장(臨場)이란 무엇인가요?

**"현장에 임하다"**라는 뜻의 임장은 부동산을 사거나 빌리기 전, 해당 지역과 매물을 직접 방문하여 조사하는 모든 과정을 말합니다. 단순히 '집 구경'을 가는 것을 넘어, 나와 우리 가족이 살아갈 환경을 온몸의 감각으로 확인하는 실전 검증 단계입니다.

1. 왜 임장이 필수일까요?

• 지도는 침묵합니다: 인터넷 지도나 앱에서는 '평지'로 보였던 길이 유모차를 밀기 힘든 가파른 언덕일 수 있고, '역세권'이라도 가는 길에 험한 유흥가가 있을 수 있습니다.
• 숫자가 놓치는 가치: 전용면적이나 용적률 같은 수치는 서류로 확인 가능하지만, 단지 내의 평화로운 분위기나 이웃들의 모습, 집 안의 채광과 환기 상태는 오직 현장에서만 느낄 수 있습니다.

2. 아빠에게 임장이란?

아이를 키우는 아빠에게 임장은 **'우리 아이의 안전한 울타리를 확인하는 과정'**입니다. 유모차가 다니기에 보도블록이 안전한지, 어린이집과 학교까지의 길이 위험하지 않은지, 밤에도 가로등이 밝아 아내가 안심하고 귀가할 수 있는지를 확인하는 가장 확실한 방법입니다. "임장은 발로 쓰는 우리 가족의 미래 지도입니다"

3. 백문이 불여일견(百聞不如一見)

수백 장의 사진과 수만 자의 후기를 읽는 것보다, 운동화 끈을 묶고 현장에 한 번 나가는 것이 훨씬 더 많은 정보를 줍니다. 내가 직접 밟아본 땅만이 나중에 확신을 가지고 계약서에 도장을 찍을 수 있는 '믿음'을 주기 때문입니다.

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"임장에 대해서는 이후에 더 자세히 다뤄볼 예정입니다. 저도 많은 경험이 있진 않지만 많은 관련 도서와 강의를 들으면서 노하우를 많이 배워 아직 서툰 분들에게는 조금이나마 도움이 되지 않을까 싶습니다."

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📍 마무리하며, 

 부동산 용어들이 조금은 머릿속에 정리되셨나요? 사실 저도 처음엔 이 용어들이 참 낯설고 어렵게만 느껴졌습니다. 하지만 하나씩 내 것으로 만들다 보니, 막연했던 내 집 마련의 꿈이 조금씩 구체적인 지도로 그려지기 시작하더라고요.

용어가 익숙해졌다면, 이제 가장 현실적이고 중요한 질문에 답할 차례입니다. "그래서 우리 가족은 얼마짜리 집을 살 수 있을까?"

 

 다음 포스팅(Day 3)에서는 제가 실제 결혼을 준비하며 세웠던 '현실적인 자금 계획' 노하우를 공유해 드릴 예정입니다. 우리 가족의 안전한 울타리를 만드는 진짜 '돈' 이야기, 기대해 주세요!

 

여러분이 지금 가장 궁금한 자금 고민은 무엇인가요? 댓글로 남겨주시면 다음 글에서 함께 고민해 보겠습니다!